Cuando se trata de contratos de arrendamiento, muchos pasan por alto una figura legal que puede cambiar el rumbo de una negociación: el derecho de preferencia. Este derecho, aunque en ocasiones confuso, es clave para quienes arriendan inmuebles y desean adquirirlos en un futuro, o para quienes buscan vender una propiedad ya arrendada.
¿Qué es el derecho del tanto?
Se trata de un derecho legal (en algunos casos convencional) que permite a ciertas personas —por ejemplo, copropietarios o arrendatarios— adquirir un bien inmueble en igualdad de condiciones frente a terceros interesados. Esto implica que, si el propietario decide vender, debe notificar a quien tenga el derecho preferente antes de cerrar trato con un tercero.
Tipos de derechos de preferencia:
- Legal (derecho del tanto): Surge por mandato de ley. Por ejemplo, entre copropietarios, herederos o socios.
- Convencional: Se pacta entre las partes en el contrato.
- Por el tanto: El titular puede igualar la oferta de un tercero si está en igualdad de condiciones.
¿Y el derecho de retracto?
Es diferente: este se ejerce después de la venta, cuando el titular puede subrogarse en los derechos del comprador, es decir, sustituirlo y quedarse con el inmueble. Es una figura poco común y más limitada.
Diferencias clave: Derecho del Tanto, Derecho de Preferencia y Derecho de Retracto
| Concepto | Derecho del Tanto | Derecho de Preferencia | Derecho de Retracto |
| Naturaleza | Derecho real (aunque algunos doctrinarios lo consideran personal). | Puede ser legal o convencional, dependiendo del contexto. | Derecho personal de subrogación posterior a una venta. |
| Fundamento | Establecido por la ley en casos específicos (ej. copropiedad, nuda propiedad, sociedad civil). | Puede surgir de la ley (menos común) o del contrato (muy común en arrendamientos o asociaciones). | No está regulado de forma general en el Código Civil mexicano, pero puede surgir por pacto o leyes especiales. |
| Momento de ejercicio | Antes de que se concrete la venta con un tercero. | Antes de concretarse la venta. | Después de que se realiza la venta. |
| Ejercicio del derecho | El titular debe ser notificado formalmente para ejercer su derecho a comprar en las mismas condiciones. | También requiere notificación si es legal; si es contractual, depende de lo que se pactó. | Permite al titular “revertir” la venta y subrogarse en la posición del comprador, cumpliendo con los términos del contrato. |
| Objeto protegido | Copropietarios, socios, herederos, nudos propietarios. | Cualquier parte a la que se le haya otorgado el derecho por contrato o ley. | Personas con derecho legal o contractual a ocupar el lugar del comprador. |
| Efecto jurídico | Evita que el bien se venda a un tercero sin ofrecerlo primero al titular del derecho. | Lo mismo, pero puede aplicarse más ampliamente o en contextos particulares. | No invalida la venta, pero permite sustituir al comprador. |
| Ejemplo común | Un copropietario vende su parte a un tercero sin ofrecerla primero al otro copropietario. | Un arrendador promete al arrendatario preferencia para comprar si algún día decide vender. | Un socio minoritario es omitido en una venta interna y, una vez enterado, decide asumir el lugar del comprador. |
¿Cómo funciona en un arrendamiento?
Si bien el Código Civil Federal reconoce este derecho en ciertos casos, no siempre aplica automáticamente en contratos de arrendamiento. Para que exista un derecho preferente del arrendatario para comprar el inmueble, debe estar expresamente pactado en el contrato. De lo contrario, el arrendador no está obligado a ofrecerle la compra antes que a un tercero.
Derecho del tanto: No aplica por default en contratos de arrendamiento. No es común que un arrendatario tenga este derecho legalmente, salvo que también sea copropietario.
Derecho de preferencia: Se puede pactar en el contrato. Por ejemplo, “el arrendador se obliga a ofrecer el inmueble primero al arrendatario si decide vender”.
Derecho de retracto: Si bien es raro, puede pactarse para permitir que el arrendatario adquiera el inmueble incluso después de que se haya vendido a un tercero.
