Análisis financiero, proyecciones y escenarios económicos para tomar la mejor decisión

Decidir entre comprar o rentar una vivienda es una de las dudas financieras más comunes. Por generaciones, la idea de ser propietario era sinónimo de éxito y estabilidad. Sin embargo, en los últimos años, como consecuencia de una nueva forma de concebir el éxito, han surgido nuevas tendencias que ponen en duda esta creencia.

Recientemente, en redes sociales, he encontrado muchos “expertos” en inversiones que aseguran que rentar e invertir en otros activos genera mejores rendimientos que comprar una casa. Dado que en Internet abundan gurús financieros que prometen retornos superiores al 15% en inversiones en bolsa, criptomonedas o proyectos comerciales, vale la pena reflexionar: ¿qué tan realistas son estos escenarios y promesas? ¿Es mejor rentar y poner el dinero en el mercado de capitales (Bolsa de Valores) o invertir en una vivienda y construir patrimonio a largo plazo?

La reforma al INFONAVIT busca facilitar el acceso al crédito y mejorar las condiciones de financiamiento para los trabajadores, adaptándose al contexto económico actual, marcado por desafíos como la inflación y la necesidad de vivienda asequible. Esto ha generado diversas discusiones y análisis sobre el impacto que podría tener la llegada de un nuevo competidor al mercado inmobiliario, principalmente para desarrolladores, constructoras y para los trabajadores. Por ello, vale la pena realizar este análisis para tomar decisiones informadas.

En este artículo analizaremos ambas opciones con datos históricos, proyecciones económicas y ejercicios prácticos que te ayudarán a tomar la mejor decisión.

Contexto económico actual de México y del mercado inmobiliario

Para entender mejor el panorama actual, tomemos en cuenta los datos económicos más recientes:

• Inflación: Al cierre de 2024, la inflación anual se situó en 4.21%, la tasa más baja desde febrero de 2021 (Banxico, 2024).
• Salarios: A partir del 1 de enero de 2025, el salario mínimo general en México se incrementó en un 12%, pasando de $248.93 a $278.80 pesos diarios. En la Zona Libre de la Frontera Norte, el salario mínimo aumentó de $374.89 a $419.88 pesos diarios, también representando un incremento del 12%. Sin embargo, considerando una inflación anual estimada del 4.75% para 2024, el aumento real del salario mínimo en términos de poder adquisitivo sería aproximadamente del 7%.
• Tasas de interés: La tasa de referencia del Banco de México cerró 2024 en 10%, reduciendo el costo del crédito respecto a niveles anteriores (Banxico, 2024). Los créditos hipotecarios en México tienen tasas que varían entre el 9% y el 12%, dependiendo del tipo de préstamo y la institución financiera.​
• Mercado inmobiliario: El mercado inmobiliario mexicano ha mostrado resiliencia. A pesar de una caída del 26.1% en las ventas de unidades nuevas y usadas financiadas con crédito hipotecario, el valor del mercado de la vivienda en México aumentó en promedio un 41% en los últimos cinco años, lo que equivale a un incremento anual promedio del 7.1%, es decir, 3 puntos porcentuales por encima de la inflación.​ A pesar de algunos desafíos económicos, la demanda de vivienda sigue creciendo, especialmente en ciudades con alta población.​

Información histórica de los últimos 5 años

A continuación, presentamos un resumen de las variables clave en los últimos cinco años (2020 a la fecha) a efecto de poder hacer algunas proyecciones basadas en técnicas de estadística descriptiva:

• Incremento acumulado de los precios de vivienda: 41%.
• Inflación acumulada: Aproximadamente 22%.
• Incremento real del salario: En los últimos cinco años, el aumento real del salario ha sido en promedio 2% anual, sin embargo, en 2025, el ajuste al salario mínimo representó un aumento real del 7%, lo que podría indicar un cambio en la tendencia si este ritmo de crecimiento se mantiene.
• Tasa de interés promedio (créditos hipotecarios): Entre 9% y 12%.
• Tasa de interés en créditos de consumo: En promedio 50-100% anual en tarjetas de crédito y préstamos personales.
• Rendimiento CETES 28 días: 10.75% anual en promedio.
• Rendimiento del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC): 7.87% anual en promedio.
• Rendimiento del Standard & Poor’s 500 (S&P 500): Aproximadamente 10% anual promedio en dólares.

Proyecciones económicas 2025-2030 con base en información estadística

Con base en las proyecciones de Banxico, INEGI e instituciones financieras, estos son los estimados:

• Inflación esperada: Se espera que la inflación se mantenga en un rango del 3% al 4% anual, según estimaciones oficiales.
• Salarios: La meta es que, para 2030, el salario mínimo alcance un valor equivalente a 2.5 veces la línea de pobreza por ingresos urbanos , lo que representaría aproximadamente $11,300 MXN mensuales en valores actuales. ​
• Poder adquisitivo: En 2025, el salario mínimo tuvo un aumento real del 7%, superior a la tendencia histórica. Si este ritmo se mantiene, se podría observar una mayor recuperación del poder adquisitivo en los próximos años, aunque dependerá de factores como la inflación y el crecimiento económico.
• Tasa de interés hipotecaria: Siguiendo la tendencia de los últimos años, podrían oscilar entre 9% y 12%.
• Plusvalía de la vivienda: Siguiendo la tendencia histórica, se proyecta un incremento anual del 3% por encima de la inflación, lo que resultaría en un aumento acumulado significativo para 2030.​

Posibles escenarios económicos hasta 2030

Para comprender cómo diferentes situaciones podrían afectar la decisión de comprar o rentar, evaluaremos tres escenarios económicos hasta 2030:

1. Escenario optimista: Estabilidad económica, inflación controlada y crecimiento salarial sostenido similar al de 2025, con incrementos reales superiores al 5%.
2. Escenario realista: Continuación de tendencias históricas con incrementos salariales moderados. Si el crecimiento del salario real en 2025 se mantiene, podría mejorar ligeramente el poder adquisitivo.
3. Escenario adverso: Crisis económica global, alta inflación y estancamiento salarial.​

A lo largo de la historia, las crisis económicas y los conflictos globales han impactado el mercado inmobiliario. Por ejemplo, la crisis financiera de 2008 llevó a una desaceleración en la actividad productiva y afectó la ocupación formal en economías emergentes como la de México.  Durante la Gran Depresión, la economía mexicana se vio impactada por una disminución en la demanda y los precios del sector, afectando la inversión y el empleo. 

Estos eventos resaltan la importancia de considerar factores externos al evaluar el mercado inmobiliario y las decisiones de inversión en vivienda para anticipar posibles consecuencias en caso de que se presente un escenario adverso.

Ejercicio práctico: Comprar o Rentar en 2025

Escenario de compra (2025-2045):

• Precio de la vivienda: $1,000,000 MXN.
• Enganche (20%): $200,000 MXN.
• Monto del crédito: $800,000 MXN.
• Pago mensual: $8,800 MXN.
• Costo total con intereses: $2,112,000 MXN.
• Gastos adicionales:
  • Mantenimiento (2% anual): $400,000 MXN.
  • Impuesto predial: $50,000 MXN.
• Valor de la vivienda en 2045: $4,080,000 MXN.
• Beneficio neto (Valor de la casa en 2045 – costo total): $1,318,000 MXN.

Escenario de renta (2025-2045):

• Renta inicial: $8,000 MXN.
• Incremento anual de renta: 4%.
• Costo total de renta: $2,930,000 MXN.
• Inversión del enganche y diferencia mensual al 10%: $1,975,000 MXN.
• Beneficio neto (Inversión acumulada – costo total de la renta): – $955,000 MXN (es decir, hay una pérdida neta).

En este escenario, el interés compuesto es un factor clave, ya que permite que el dinero invertido crezca exponencialmente con el tiempo, a diferencia del primer escenario, donde el beneficio proviene principalmente del aumento de valor de la propiedad (plusvalía). Aquí, la riqueza acumulada depende del rendimiento de las inversiones y del poder del interés compuesto. Puede así observarse que el interés compuesto genera más ganancias que la plusvalía inmobiliaria; sin embargo, hay un problema, en este escenario seguimos pagando renta durante esos 20 años, lo que al final reduce significativamente las ganancias.

Decisión Matemática y Lógica: ¿Comprar o Rentar?

Para responder esta pregunta sin sentimentalismos, veamos cuál es financieramente más sensato en el largo plazo.

Factores Claves a Comparar

1. Costo total de la vivienda vs costo de renta a largo plazo.
2. Incremento de precios de la vivienda vs incremento de la renta.
3. Rendimiento alternativo del dinero que se usaría para el enganche y mensualidades, considerando el posible impacto de un mayor poder adquisitivo en los próximos años.
4. Liquidez y flexibilidad financiera.
5. Impacto en la independencia financiera a largo plazo.

Financieramente, comprar una vivienda es más rentable en el largo plazo debido a la acumulación de plusvalía y control de costos. Es decir, desde la lógica matemática pura, comprar es la opción más ventajosa en el largo plazo.

Comprar genera un beneficio neto de $1,318,000 MXN, mientras que rentar genera una pérdida neta de -$955,000 MXN.

La vivienda propia aumenta su valor mientras que el dinero de la renta se pierde permanentemente.

¿Cuándo podría ser mejor rentar?

• Si se necesita flexibilidad para cambiar de ciudad o país.
• Si el mercado inmobiliario está sobrevalorado y se prevé una caída en los precios.
• Si se encuentra una excelente oportunidad de inversión con mayores rendimientos que el crecimiento del valor de la vivienda.

Aunque el interés compuesto tiene un efecto poderoso y genera más dinero que la plusvalía, el gasto en renta sigue siendo una pérdida fija que no genera valor.

Si logras invertir a una tasa superior al 10% anual y mantener una renta baja sin incrementos significativos, rentar e invertir podría ser una opción más viable. Sin embargo, siendo realistas, el acceso a inversiones con esos rendimientos están alejados de la mayoría de la población y es prácticamente imposible evitar incrementos en la renta, por lo que para la mayoría de las personas, garantizar una vivienda propia sigue siendo la mejor forma de independencia financiera.

Por lo tanto:

• Si tienes disciplina financiera y acceso a inversiones con rendimientos altos, rentar e invertir puede ser una opción viable.
• Si no tienes seguridad de mantener inversiones rentables a largo plazo, comprar una vivienda es la mejor opción financiera, ya que asegura un activo propio y estabilidad económica.
• El interés compuesto es una gran ventaja, pero no compensa completamente el gasto constante de la renta.

¿Cuál de los escenarios económicos es más factible que se presente?

Líneas arriba se mencionaron tres posibles escenarios. A menos que sucedieran eventos extraordinarios, es razonable pensar que en el ciclo económico global en el que actualmente nos encontramos, las proyecciones y toma de decisiones se basen en un escenario realista con tendencia a desfavorable, por lo que de continuar la tendencia actual y analizando lo que ha sucedido en el mercado en los últimos 20 años, retrasar una inversión en materia inmobiliaria podría traducirse como encareciendo del financiamiento y mayores barreras de entrada ante el alza de precios. 

Ante ese posible escenario, es importante tener en mente que cuando una persona enfrenta un periodo de inestabilidad financiera, como la pérdida de empleo o reducción de ingresos, su capacidad de pago se ve afectada, por lo que es crucial analizar cuál deuda priorizar para minimizar el impacto en el mediano y largo plazo.

¿Qué hago si compro y enfrento un periodo de inestabilidad financiera?

• Prioriza el pago de hipoteca sobre otros créditos, dado que la pérdida de vivienda podría tener un impacto adverso en lo económico, psicológico y emocional.
• Busca acceder a programas de apoyo y reestructura en caso de inestabilidad económica o pérdida del empleo.
• Evitar deudas de consumo con altas tasas de interés.

Conclusiones:

Dado que los precios de la vivienda han aumentado un 41% en los últimos cinco años, es razonable proyectar incrementos similares si las tendencias actuales persisten. Esto implica que una vivienda que hoy cuesta $1,000,000 podría valer alrededor de $1,410,000 en cinco años.​

Si las tasas de interés se mantienen elevadas, los créditos hipotecarios serán más costosos, aumentando el costo total de adquisición de una vivienda.​

Aunque los salarios podrían incrementarse en términos reales, es probable que estos aumentos no compensen completamente el alza en los precios de la vivienda y el encarecimiento del crédito.​

Si eres trabajador y cuentas con la capacidad de pago y estabilidad laboral, sería más conveniente adquirir una vivienda ahora para aprovechar los precios actuales y evitar futuros incrementos en el costo de la vivienda. Sin embargo, si el crecimiento del salario real en 2025 se mantiene en los próximos años, podría haber una mejora en la accesibilidad al crédito hipotecario, lo que podría ampliar las opciones de financiamiento, aunque esta mejora en el poder adquisitivo, también podría ayudarte a liquidar con anticipación el financiamiento de tu vivienda. ¿Te ha servido esta información? Al final, la decisión es tuya.

Aviso legal:

Este artículo es de carácter informativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero, legal ni de inversión. Las decisiones financieras deben tomarse con base en un análisis personal y, de ser necesario, con el apoyo de un asesor financiero o inmobiliario certificado. Ni el autor ni Nowgak son responsables por las acciones tomadas con base en esta información.