¿Planeas adquirir un inmueble en México?

La compraventa de un inmueble no debería ser un salto al vacío. Ya seas un consumidor que busca su primera vivienda, un agente inmobiliario o un desarrollador que está arrancando su primer proyecto, hay algo que todos deben tener claro: los derechos y obligaciones en las transacciones inmobiliarias están definidos por la ley. Ignorarlos puede salir caro.

En esta guía te explicamos, de forma clara y actualizada, qué debes saber si participas en el mercado inmobiliario en México: desde las normas que protegen al consumidor, hasta las obligaciones especificas que deben cumplir desarrolladores y agentes para evitar conflictos, sanciones o fraudes.

La compraventa de inmuebles está regulada de manera general por el Código Civil. Este marco legal aplica a todas las operaciones, sin importar si hay o no relación de consumo.

Sin embargo, cuando se cumplen ciertas condiciones, también aplica la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC):

✅ ¿Cuándo aplica la LFPC?

• El comprador actúa como consumidor, es decir, adquiere el inmueble como destinatario final (no para reventa, arrendamiento o desarrollo).
• El vendedor actúa como proveedor, es decir, vende inmuebles de forma profesional, habitual o con fines comerciales (por ejemplo, desarrolladores, constructoras, inmobiliarias o promotores).

Cuando se cumplen ambas condiciones, se considera que existe una relación de consumo y por lo tanto la compraventa queda sujeta a la LFPC y a la supervisión de la PROFECO.

✅ NOM 247-SE-2021: Obligatoria para vivienda habitacional

Además, si el inmueble tiene uso de suelo habitacional, está destinado a casa habitación, y se ofrece al público en general por un proveedor profesional (desarrollador, inmobiliaria o promotor), también resulta aplicable la NOM 247-SE-2021, vigente desde 2022. Esta norma impone obligaciones adicionales a desarrolladores, agentes y promotores como:

• Publicidad veraz y comprobable
• Información clara y precisa para el comprador,
• Contratos con contenido mínimo obligatorio,
• Garantías postventa estructurales y de habitabilidad.

⚠️ Importante: La LFPC puede aplicar incluso a inmuebles comerciales o industriales, siempre que el comprador actúe como destinatario final (es decir, no tenga intención de revender, arrendar o desarrollar el inmueble). En cambio, la NOM 247 solo aplica a vivienda destinada a casa habitación.

Si eres desarrollador o estás por lanzar tu primer proyecto, estas son tus responsabilidades mínimas:

✅ Registra tu contrato de adhesión ante PROFECO

Evita clausulas abusivas y protege a tu cliente. El registro en el RPCA es obligatorio.

✅ Cumple con la NOM 247

Debes incluir:

• Ubicación, metraje y servicios del inmueble
• Garantías estructurales y de calidad
• Tiempos de entrega y penalizaciones por incumplimiento
• Procedimientos claros de atención postventa

✅ No vendas sin permisos ni propiedad legal

Vender en preventa es legal solo si cuentas con permisos vigentes y propiedad acreditada. De lo contrario, puedes incurrir en delito de fraude.

Muchos fraudes en México surgen por malas prácticas de agentes informales. Estas son tus obligaciones:

✅ Formaliza tu actividad

Capacítate, certifícate y regístrate ante asociaciones como AMPI o padrones estatales.

✅ Verifica antes de ofrecer

Confirma:

• Títulos de propiedad
• Uso de suelo y permisos
• Existencia de contrato registrado en PROFECO (en los casos aplicables)

✅ Maneja los pagos con transparencia

Utiliza transferencias, cheques nominativos y fideicomisos. Evita el efectivo. Recuerda que estas operaciones están clasificadas como actividades vulnerables por la Ley Antilavado.

Comprar un inmueble habitacional te convierte en consumidor protegido por ley. Estas son tus herramientas legales:

🛡️ Exige un contrato registrado

Verifica en línea que esté inscrito ante PROFECO.

⛔️ No entregues dinero sin respaldo

Solicita copia de escrituras, permisos y contrato antes de dar anticipos. Nunca pagues sin ver documentación.

🖋️ Todo por escrito

Fechas, garantías, equipamiento, acabados. Lo que no esté en el contrato, no existe.

🗓️ Tienes 5 días para cancelar

El artículo 56 de la LFPC te da 5 días hábiles para desistir sin penalización.

Evita estos escenarios:

• Preventas sin permisos ni propiedad acreditada
• Publicidad engañosa (renders falsos, amenidades no construidas)
• Agentes informales sin registro ni oficina
• Lotes “de inversión” sin escrituras ni servicios
• Duplicidad de ventas con documentos falsos

Ciudades como CDMX, Edomex, Guadalajara, Monterrey, Mérida, Guanajuato y Querétaro concentran los casos más frecuentes.

📊 Según el informe Radiografía del Fraude Inmobiliario 2024 de Propiedades.com, los intentos de fraude crecieron 58.33% respecto al año anterior.

⚠️ Aunque el informe es de una plataforma privada, refleja tendencias valiosas. Es importante contrastar con otras fuentes y actuar con precaución.

En Nowgak® creemos en inversiones con estructura y decisiones con respaldo legal. Contamos con abogados especialistas en operaciones inmobiliarias residenciales, comerciales e industriales, y somos miembros de AMPI.

• 💼 Asesoramos a desarrolladores y agentes para estructurar operaciones y cumplir con la ley.
• 📈 Acompañamos a consumidores para proteger su patrimonio.
• 🏛️ Prevenimos riesgos, redactamos contratos equilibrados y construimos relaciones de confianza.